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可做奥鹏全部院校作业论文！答案请添加qq：2865690116 或 微信：daydayup731 大工22秋《房地产开发与经营》在线作业3
共20道题 总分：100分
一、单选题(共5题，20分)
1.通常情况下，（ ）及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。
A、AA
B、A
C、BBB
D、BB
2.投标保证金一般不得超过投标总价的( )。
A、1%
B、2%
C、3%
D、5%
3.招标文件自出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于( )个工作日。
A、1
B、3
C、5
D、7
4.招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标,称为( )。
A、公开招标
B、邀请招标
C、议标
D、有限竞争性招标
5.如果开发商具有向市场领导者挑战的实力，或者是因为成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可采取( )。
A、价值定价法
B、挑战定价法
C、认知价值定价法
D、随行就市定价法
二、多选题(共5题，40分)
1.对零售商业物业进行分类的主要依据有（ ）。
A、建筑规模
B、经营商品的特点
C、商业辐射区域的范围
D、周围环境
E、服务人口的收入水平
2.个人住房贷款包括（ ）两种类型。
A、商业性住房抵押贷款
B、政策性（公积金）住房抵押贷款
C、商业性住房质押贷款
D、政策性（公积金）住房质押贷款
3.投标文件有下列( )情形之一的，由评标委员会初审后按废标处理。
A、投标文件无投标人单位盖章并无法定代表人签字或盖章的
B、投标文件未按招标文件要求密封的
C、投标人递交两份或多份内容不同的投标文件
D、投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的
E、投标文件未在实质上响应招标文件的要求的
4.固定单价合同的形式包括( )。
A、按分部分项工程单价承包
B、按最终产品单价承包
C、按总价决标，按单价结算工程价款
D、按单价决标，按总价结算工程价款
5.依法必须进行公开招标的项目，有下列（ ）情形之一的，经批准可以进行邀请招标。
A、项目技术复杂或有特殊要求，或者受自然地域环境限制，只有少量几家潜在投标人可供选择
B、涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的
C、采用公开招标方式的费用占项目合同金额的比例过大
D、工程项目规模较大、建设周期较长的开发项目建设
E、以上说法都对
三、判断题(共10题，40分)
1.除专用条款另有约定外，合同协议书在合同文件中具有最优先的解释权。
A、错误
B、正确
2.公关和宣传具有可信度高、降低购买者疑心等特点。
A、错误
B、正确
3.融资决策没有一个固定的模式，它是一个动态的过程，应视具体情况的变化而做相应调整。
A、错误
B、正确
4.在投标截止日期之前，投标人没有权撤回已经送达的投标文件。
A、错误
B、正确
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5.抵押率是指抵押物价值与贷款金额之比。
A、错误
B、正确
6.投标文件中的细微偏差影响投标文件的有效性。
A、错误
B、正确奥鹏远程网络教育
7.商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押向金融机构申请的贷款。
A、错误
B、正确
8.物业代理收取佣金，出租物业收取年租金的8%或相当于半个月租金；出售物业收取销售额的1%-5%。
A、错误
B、正确
9.工程项目的竣工验收是建设过程的最后一个环节。
A、错误
B、正确
10.股本金通常来自投资者的自有资金。
A、错误
B、正确
大工22秋《房地产开发与经营》在线作业3
共20道题 总分：10在线离线作业答案0分
一、单选题(共5题，20分)
1.通常情况下，（ ）及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。
A、AA
B、A
C、BBB
D、BB
2.投标保证金一般不得超过投标总价的( )。
A、1%
B、2%
C、3%
D、5%
3.招标文件自出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于( )个工作日。
A、1
B、3
C、5
D、7
4.招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标,称为( )。
A、公开招标
B、邀请招标
C、议标
D、有限竞争性招标
5.如果开发商具有向市场领导者挑战的实力，或者是因为成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可采取( )。
A、价值定价法
B、挑战定价法
C、认知价值定价法
D、随行就市定价法
二、多选题(共5题，40分)
1.对零售商业物业进行分类的主要依据有（ ）。
A、建筑规模
B、经营商品的特点
C、商业辐射区域的范围
D、周围环境
E、服务人口的收入水平
2.个人住房贷款包括（ ）两种类型。
A、商业性住房抵押贷款
B、政策性（公积金）住房抵押贷款
C、商业性住房质押贷款
D、政策性（公积金）住房质押贷款
3.投标文件有下列( )情形之一的，由评标委员会初审后按废标处理。
A、投标文件无投标人单位盖章并无法定代表人签字或盖章的
B、投标文件未按招标文件要求密封的
C、投标人递交两份或多份内容不同的投标文件
D、投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的
E、投标文件未在实质上响应招标文件的要求的
4.固定单价合同的形式包括( )。
A、按分部分项工程单价承包
B、按最终产品单价承包
C、按总价决标，按单价结算工程价款
D、按单价决标，按总价结算工程价款
5.依法必须进行公开招标的项目，有下列（ ）情形之一的，经批准可以进行邀请招标。
A、项目技术复杂或有特殊要求，或者受自然地域环境限制，只有少量几家潜在投标人可供选择
B、涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的
C、采用公开招标方式的费用占项目合同金额的比例过大
D、工程项目规模较大、建设周期较长的开发项目建设
E、以上说法都对
三、判断题(共10题，40分)
1.除专用条款另有约定外，合同协议书在合同文件中具有最优先的解释权。
A、错误
B、正确
2.公关和宣传具有可信度高、降低购买者疑心等特点。
A、错误
B、正确
3.融资决策没有一个固定的模式，它是一个动态的过程，应视具体情况的变化而做相应调整。
A、错误
B、正确
4.在投标截止日期之前，投标人没有权撤回已经送达的投标文件。
A、错误
B、正确
5.抵押率是指抵押物价值与贷款金额之比。
A、错误
B、正确
6.投标文件中的细微偏差影响投标文件的有效性。
A、错误
B、正确
7.商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押向金融机构申请的贷款。
A、错误
B、正确
8.物业代理收取佣金，出租物业收取年租金的8%或相当于半个月租金；出售物业收取销售额的1%-5%。
A、错误
B、正确
9.工程项目的竣工验收是建设过程的最后一个环节。
A、错误
B、正确
10.股本金通常来自投资者的自有资金。
A、错误
B、正确
2019年银保监会发布的23号文，明确指出要加强对于银行和信托机构的监督管理，严格控制房地地产企业的融资行为，尽可能缩小行业的融资规模。对于房地产企业来说，融资受到了极大的限制，这是对行业的寒冬，但对于资金筹措渠道灵活多样，拥有成熟的境内外资本市场平台的地产头部公司，行业融资收紧对其影响有限，反而有望促进信用能力优势转化为资源获取优势。在此背景下，地产业公司逐渐分化，具有融资优势的房企将不断巩固其融资的护城河，而部分房企将不得不面临掉队的困境。
表3.2碧桂园公司负债结构
单位：亿元
项目 有息负债总额 银行及其他借款 优先票据 公司债券 可转换债券
2019年 3371 2218 574 473 52
占比 66.9% 17.3% 14.3% 1.6%
2018年 3283 2316 417 419 131
占比 70.5% 12.7% 12.8% 4.0%
数据来源：东方财富
碧桂园的银行借款比例很高，众所周知，相比于其他融资渠道来说，银行融资所产生的利息最少，所以一直以来，企业都有限选择银行融资，以此来控制自身的融资成本。但是政府在银行融资这一方面的管理和控制力度相对较小，所以为碧桂园的融资提供了一定的操作空间。碧桂园银行借款比例高达66.9%，偿债能力的强弱对企业的影响至关重要。
3.2.4融资难下对碧桂园偿债能力分析
表4.5碧桂园财务数据
总资产 总负债 所有者权益 流动资产 流动负债 存货
2020 2.02万亿 1.76万亿 2570.03亿 1.74万亿 1.49万亿 1.05万亿
2019 1.91万亿 1.69万亿 2186.08亿 1.63万亿 1.40万亿 8220.81亿
2018 1.63万亿 1.46万亿 1734.08亿 1.40万亿 1.22万亿 6357.59亿
数据来源：碧桂园年报
（1）产权比例：产权比率实际上就是企业负债和所有者权益之比，通常会利用产权比例对企业的资金结构进行评价，以此来分析企业的资金结构是否合理。产权比例可以充分的体现出债权人和股东资本之间的关系，债权人在投入资本之后，会受到股东权益不同程度的保护，并且两者之间存在着显著的负相关关系，即负债总额越高，受到股东权益保障的程度就越低。
产权比率= 负债总额/股东权益
2018：产权比例=14600/1734.08=8.42
2019：产权比例=16900/2186.08=7.73
2020：产权比例=17600/2570.03=6.85
当企业的产权比例发生变化时，就侧面说明该企业的长期偿债能力和资本结构发生变化，一般来说，产权比例与长期偿债能力之间表现出正相关关系，且与资本结构合理性夜蛾表现出正相关关系。通过对上述式子进行分析了解到，在2018年-2020年三年间，企业考试答案产权比例出现逐年降低的势头，这就说明企业的长期偿债能力逐年增强，资本结构也逐渐趋于稳定。
（2）资产负债率：资产负债率这一指标是总负债与总资产的比值，又被称为举债经营比率，能够反映出企业的负债经营能力，也能够反映出债权人所发放的贷款是否安全可靠。对一个企业的资产负债率进行分析，可以了解企业债务占企业自身总资产的比例，也可以对债权人的利益受保护程度进行衡量和反映。
资产负债率=总负债 /总资产100%
2018:资产负债率=1.46/1.63100%=89.36%
2019:资产负债率=1.69/1.91/19100100%=88.54%
2020:资产负债率=1.76/2.02100%=87.25%
资产负债率逐年下降，反映了该企业融资越来越难，获得外部资金越来越少。
这也是整个房地产行业的现状。
（3）权益乘数：权益乘数积极上就是资产总额与股东权益总额的比值，又被称为股本乘数，能够反映出所有者投入与企业总资本之间的比值关系，体现出企业的负债程度，权益乘数与企业负债程度之间表现出显著的负相关关系。与此同时，企业负债程度也能够反映出债权人的权益受保护程度，两者表现出负相关关系，所以如果企业能够保持一个较高的权益乘数，那么就说明该企业的负债程度相对较低，那么对于债权人来说，其权益就能够受到更高的保护。
权益乘数=资产总额/股东权益总额（即=1/(1-资产负债率)）
2018:权益乘数=16300/1734.08=9.40
2019:权益乘数=19100/2186.08=8,74
2020:权益乘数= 20200/2570.03=7.86
通过对上述式子进行分析，可以了解到，在2018年至2020年这三年之间，企业的权益乘数呈现出逐年降低的趋势，这充分说明企业的负债程度逐年递减，债权人的权益受到更高的保护。
（4）流动比率：流动比率能够有效的衡量企业流动资产的偿债能力，是企业流动资产与流动负债的比值，因为在短期债务未到达期限之前，企业的流动资产可以现现，用于偿还企业的债务。通常流动比率的数值与企业资产变现能力和短期偿债能力之间表现出显著的正相关关系。一般来说，企业的流动比率控制在1为最佳，这样企业的流动资产能够全部变现，并且能够用于偿还企业的负债。
流动比率=流动资产合计/流动负债合计
2018:流动比率=1.40/1.22=1.15
2019:流动比率=1.63/1.40=1.17
2020:流动比率=1.74/1.49=1.17
通过对上述式子进行分析，可以了解到，在2018年至2020年这三年之间，企业的流动比率呈现出逐年上涨的趋势，这充分说明企业的资产变现能力和短期偿债能力增强，但是近三年的流动比率都为支持1.1-1.2之间，整体比率较小。
（5）速动比率：速动比率实际上就是企业速动资产和流动负债之间的比值，其中速度资产主要为企业的短期投资、现金以及应收账款等，利用速动比率能够有效的反映出企业流动资产的偿债能力。
速动比率=速动资产/流动负债100%
其中:速动资产=流动资产-预付账款-存货
2018:速动比率=（14000-6357.59）/12200100%=62.64%
2019:速动比率=（16300-8220.81）/14000100%=57.71%
2020:速动比率=（17400-10500）/14900100%=46.31%
速动比率逐年下降，说明企业存货变现能力减弱，有潜在的损失，会降低企业的偿债能力。
通过以上相关指标分析，碧桂园的偿债能力没有大问题。只要企业保持正常经营，在不大幅增加债务的前提下，不会出现财务风险，企业只需选择合适的债务规模和融资渠道，以保证企业正常资金需求。
4碧桂园应对融资问题的主要措施
4.1获得充足的银行贷款
在我国社会经济发展的推动之下，国家也提出要大力加大金融制度改革与创新力度，进一步扩大企业的融资途径，这就为房地产企业融资提供了更多的选择，但是在融资途径扩大的影响之下，银行贷款在房地产融资结构当中的占比也越来越小，但是从根本上来看，由于银行贷款的利息相对较低，所以仍然有很多房地产企业会选择以银行贷款为主，这也是银行获得融资的一个主要方式。银行在与碧桂园进行合作的过程当中，充分的结合碧桂园的融资需求，为其提供的贷款业务和融资债券等业务，帮助碧桂园有效的解决了资金短缺的问题，与此同时，也为碧桂园的进一步发展奠定了充足的资金基础。从一方面来看，采用银行贷款的方式，能够有效的降低企业融资过程当中所产生的成本，减轻企业的资金的压力，还能够帮助企业提升资金周转率，促进企业的发展；从另外一方面来看，碧桂园通过银行贷款的方式获得资金支持的过程当中，可以有效的提高资金的运作效率，与此同时，也可以拓宽自身的融资渠道，选择更加多样化的融资方式，以此来促进企业的融资发展。
4.2做好规划，降低融资成本
融资是企业经营管理过程当中的一项必要的金融活动，所以，企业管理者需要加强对于融资活动的重视度，并将融资作为企业长期发展战略当中的一个重要组成部分，制定更加明确和科学的融资结构，拓宽企业的融资渠道，为促进企业的可持续发展奠定坚实的基础。碧桂园在前期对工程项目进行投资决策的过程当中，就已经预测了项目的现金流，并在此基础之上制定合理的融资方案，构建科学合理的资金偿还和分配计划，以最大程度的降低企业也在资金运作过程当中所产生的成本和日期费用。但是与其他行业相比较来看，房地产企业在经营和发展的过程当中，需要投入大量的资金支持，所以体验就必须要对资金进行科学合理的规划和分配，降低融资成本，这样才能够有效地提高企业的效益，促进企业的可持续发展。
4.3开拓多元化的融资渠道
要保证企业的长远稳定发展，就必须要在系统当中提升企业的影响力和信誉，增强企业的综合实力，打造具有市场影响力的品牌，这也是帮助企业拓宽融资渠道，获得多元融资的一个重要方式。通过对碧桂园在近几年来的融资发展情况进行分析，可以了解到，碧桂园在发展过程当中一直将提高自身的工程质量，降低自身的成本为原则，积极拓宽融资渠道，以后得更加多元化的融资，并取得了较好的成效。碧桂园在2015年4月1日正式通过控股引入了中国平安人寿参与投资，投资总额高达63亿港币。随后，碧桂园为了进一步拓宽最深的融资渠道，将融资需求放宽到国外，利用现有的国内外渠道支持到发行人民币公募债和私募债，其中，公募债发行量为60亿人民币，私募债发行量为80亿人民币，还发行了八亿美元的银行贷款与伊斯兰中期票据，总融资规模高达200亿元。碧桂园在2015年发行了俱乐部贷款45亿港元，这是我国房地产企业在海外发行的规模最大的银行贷款，对于国内外同行业产生了较大的影响力，也为碧桂园的进一步发展铺垫了道路。随后，碧桂园在2016年发行公共债券90亿人民币。通过对近几年来国际信用评级机构对于碧桂园经营策略的评价进行分析，可以了解到，碧桂园的信用评级结果为Ba1，在原有的Ba2的基础之上再升一级，当前与投资级仅有一步之差。这也是2015年后碧桂园在信用评级方面的一个突破性的进展。随后，碧桂园再同行业当中的市场竞争力和影响力显著提升，成为我国知名的民营住宅开发商品牌，这也为碧桂园进一步拓宽自身的融资渠道，获得更加低成本和低风险的融资渠道奠定了基础。
4.4投资海外项目
在房地产项目开发的过程当中，对于资金具有较高的要求，因为前期项目开发需要投入大量的资金，所以，房地产企业的融资是伴随着项目开发的，随着碧桂园发展规模的进一步扩大，开始逐步进军海外市场，而在海外经营和发展的过程当中，也需要引入大量的融资，对此，碧桂园将延续国内与海外病重的经营战略，进一步拓宽海外市场，促进碧桂园的可持续发展。碧桂园在2015年1月至8月间，与马来西亚签订了14亿元的合同，与澳大利亚签订了九亿元的合同，这充分说明碧桂园当前正在积极拓宽海外市场。碧桂园在2016年3月与马来西亚举办了“森林城市”项目的开放仪式，本次与马来西亚所开展的项目合作过程当中，主要采用合资的方式，项目总投资规模为400亿美元。该项目预计开发和建设时间为20年，属于超大型项目，也是目前我国房地产企业至今合作的最大规模的单体项目，在行业当中引起了广泛的关注，这些项目的合作也进一步提高了碧桂园在海外市场的影响力，对于促进企业的海外融资具有积极作用。
